築古中古マンション投資４
カテゴリ： マンション投資
築古中古マンションの投資について今回は
マンションの建て替えについて、ご説明させていただきます。
平均投資利回りは他の条件を同じとした場合、
マンションの残存耐用年数に比例しますので、建て替えがなされた場合は、
計算方法は変更されます。
具体的には、既存マンションの取り壊し費用、建て替えに要する
建築費などの投資額、建て替え時の賃料などの未収入期間、
建て替え後の賃料収入などのパラメーターで平均投資利回りが変わってきます。
大規模修繕で対応できず建て替えになるマンションは、
躯体・設備の劣化に加え、安全に居住を継続することができない、
現在のライフスタイルに合わない、狭い、など安全性・機能性の著しい劣化もあげられます。
例えば古いマンションでは火災の場合の避難経路となるバルコニーがなかったり、
玄関から避難しても廊下や階段の幅が狭かったりして緊急時の「二方向避難」が困難で、
居住の安全性に問題が多いものがあります。
耐震補強やコンクリートの劣化防止・再生、専有部分などコンクリートに
埋め込まれ取替え工事が困難であった排水菅再生などで新しいテクノロジーが誕生していますが、
これらについてマンション建て替えから再生へで紹介しています。
投資用マンションの建て替えに関しては、特に問題が多いと思われます。
外部オーナーは、組合運営に対し無関心となりやすいため、
管理組合は正常に機能していない場合が多いですし、
一般に区分所有者の合意形成が困難であることに加え、賃借人の立ち退き交渉が厄介です。
建て替えタイミングを予測して一斉に定期借家にしておくことは、
複数戸数に賃貸オーナーが数多く存在する投資用マンションの場合は困難だからです。
また投資用マンションは投資効率から容積率一杯に建てられているため、
既存不適格の問題、余剰容積率が少ないなどで地価上昇が期待できなければ、
等価交換や投資効果からみて旨味がないことになりがちです。
以上のように、建替え問題もしっかり念頭に入れておくことが大切です。