建物の残存耐用年数と平均投資利回り
カテゴリ： マンション投資
マンションは経年とともに当然に劣化していきます。
理論的には敷地権の持分部分の地価上昇が建物の価値減を
カバーしない限り、マンションの元本価格は下がっていきます。
賃料も築古マンションは厳しいものがあります。
新しくて電気容量が多く、電話回線も複数で高速ブロードバンド
回線で最新のセキュリュティを備えたマンションは人気が高いですが、
そうでない古いマンションは、競争力低下で賃料下落が避けられないからです。
賃料はマンションの経年の進行により
老朽化を反映して低下していきます。
当初の単年度利回りが高いのは
マンションの元本価格の低下ほど賃料が低下しないからです。
しかし、経済的残存耐用年数を考慮した平均投資利回りで
計算すると賃料が一定としても残存期間が短いほど、
平均投資利回りは下がります。
例えば、下記のような投資候補のマンション2戸があった場合、
投資効果はどちらが高いか検証してみましょう。
両方とも建て替えが不可能で残存耐用年数後は純収益ゼロ、
残存耐用年数期間内は、毎年の純収益（ＮＯＩ）を一定と
想定して平均投資利回りを計算してみます。
現実には残存耐用年数後のマンションの経済価値は
大規模修繕費の積立額などで異なりますが、設備不足・陳腐化、
「狭い」など建物の機能面の劣化は大規模修費で解決できません。
残存期間そのものや残存期間後のマンションの経済価値を予測することは
現実には不可能に近いのです。