築古中古マンション投資１
カテゴリ： マンション投資
中古マンション投資の場合、新築マンションの利回りが5％前後で
あるのに対し、10％以上の高利回りも期待できるのが魅力となります。
単年度の利回りは、｢年間家賃収入÷不動産購入額｣で求められるため、
経年の高い築20～30年の築深物件は購入価額が安い分、高い粗利回りとなります。
一般にマンション投資は、投資額の手軽さで
個人投資家と呼ばれる層が圧倒的に多いというのが現状です。
個人投資家は単年度の利回りを追う傾向が強いため、経年の高い
築深物件にばかり興味を持ちがちですが、果たして、その戦略は正しいのでしょうか？
築深物件投資に潜むリスクを検証し、
投資効果を高めるノウハウを説明いたします。
１．マンション投資可能残存期間の把握
築20年超の築深物件の場合、マンションの残存耐用年数により
投資平均利回りは変動します。
当たり前のことですが経済的残存耐用年数が長いほど
収益を稼ぐ期間が長くなるので、投資平均利回りは高くなります。
単年度利回りは時間軸を無視したあくまでも初年度の利回りに過ぎません。
マンションの経済的残存耐用年数は、
通常は築後の経過年数に反比例します。
中古マンション投資では初年度の利回りよりも投資可能な
全期間におけるトータルな投資効果を測る「投資平均利回り」が重要であり、
投資平均利回りを左右するマンションの残存耐用年数を把握することが大切です。
この点のチエックが意外に個人投資家の場合、十分ではありません。
マンションの躯体や設備から見た物理的残存耐用年数を見分けるには、
対象マンションについて耐震性や耐久性、
工法などの建物全体の構造チェックが必要となります。
まだまだノウハウはありますが、
今回はここまでで、次に譲ります。