築古中古マンション投資２
カテゴリ： マンション投資
前回に引き続き、築古中古マンションの投資について
ご説明させていただきます。
中古マンション投資では、全期間におけるトータルな投資効果を測る
「投資平均利回り」が重要で、そのためには残存耐用年数を把握する
必要があるとお伝えしましたが、その残存耐用年数を把握する方法について
ご説明いたします。
●耐震性や耐久性の時系列的チェック
耐震性や耐久性といった構造的強度を見分ける簡単な基準は
対象マンションが竣工した西暦年を調べることです。
マンションの耐震性や耐久性に影響を与える建築基準法改正などの
イベントは2000年、1981年、1971年に発生しています。
●住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法）が、
２０００年４月１日から施行されました。
この法律により、新築住宅の瑕疵担保期間は
最低１０年間と義務付けられました。
品確法施行後に建ったマンションは、構造、漏水の瑕疵について
最低10年の保証がつくことになっています。
１０年保証は施工会社にプレッシャーとなり、
手抜き工事等も少なくなると期待されています。
●1981年、建築基準法改正により
「新耐震基準」が適用されることになりました。
マンション投資可能残存耐用年を把握する重要なポイントは耐震性能です。
つまり同基準以後、建てられたマンションかというのがこの目安となります。
「新耐震基準」では、震度4～5程度の地震では建物が崩壊、変形しない。
震度6～7の地震では建物がある程度損傷しても倒壊せず、
人命を守ることができるように設計されています。
阪神淡路大震災で倒壊、大破などの深刻な被害を受けた建築物のほとんどは
1981年の新耐震基準前に建設された建築物であったことが調査報告されています。
●1971年建築基準法施行例改正でＲＣの構造規定が強化されています。
これ以前の建物は、さらに要チエツクです。例えば阪神淡路大震災で、
1971年以前の建物は特に深刻な被害を受けています。
以上が、購入するマンションの時系列的な耐久、耐震性能の簡単な判別法です。
利回りばかりに目がいきがちですが、
こちらの残存耐用年数もしっかりと確認してください。